Urteil

IM NAMEN DES VOLKES

In dem Rechtsstreit

…                                                                                                          –Kläger-

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Florian N. Rudholzner, Ludwigstrasse 22b – 2. Stock,

83278 Traunstein

gegen

…                                                                                                       –Beklagte-

Prozessbevollmächtigte: RAe …

wegen Schadenersatz (Strausberger Plazt OHG/Immobilienfondsbeteiligung)

erlässt das Landgericht Traunstein – 6. Zivilkammer – durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. Möbius, den Richter am Landgericht Bezzel und den Richter am Landgericht G. Häusler aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.01.2005 folgendes

Grundurteil:

Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

T a t b e s t a n d :

Der Kläger macht aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen fehlerhafter Beratung bei einer Immobilienanlage in Form einer Beteiligung an einer offenen Handelsgesellschaft geltend. Der Kläger und die Zedenten waren bei der Beklagten als Hausbank langjährige Kunden. Eine Kapitalanlage kam jeweils unter Mitwirkung des damaligen Prokuristen der Beklagten, …, zustande. Im einzelnen handelt es sich um folgende Verträge:

Kläger …: Zeichnungsschein vom 6.12./19.12.94 über 146.493,13 DM zuzüglich 5 % Agio in Höhe von 7.324,66 DM

…: Zeichnungsschein vom 6.12./19.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM

sowie Zeichnungsschein vom 29.6./11.7.95 über 217.917,14 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

…: Zeichnungsschein vom 9.12./19.12.94 über 241.368,26 DM zuzüglich 5 % Agio = 12.068,42 DM

…: Zeichnungsschein vom 25.11.95 über 209.403,35 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.470,17 DM

…: Zeichnungsschein vom 12.12./19.1294 über 217.917,13 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

sowie Zeichnungsschein vom 18.12./19.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM

…: Zeichnungsschein vom 10.10./19.12.94 über 217.917,13 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

sowie …: Zeichnungsschein vom 23.12./30.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM.

Den Gesprächen zwischen  dem Kläger und den Zedenten einerseits sowie dem Zeugen … andererseits lag jeweils ein Prospekt „Wohnpark Am Strausberger Platz Berlin-Friedrichshain“ zugrunde (Anlage K 1). Auf Seite 3 wurde unter einer Vorbemerkung mit dem Zusatz „bitte unbedingt lesen“ auf Risiken hingewiesen. Auf Seite 4 des Prospekts wurde darauf hingewiesen, dass die Beteiligungsgesellschaft in der Rechtsform einer offenen Handelsgesellschaft geführt werde. Auf Seite 5 des Prospekts wurde ausdrücklich auf die Haftung des Gesellschafts einer offenen Handelsgesellschaft hingewiesen. Auf Seite 26 wurden die einzelnen Risiken aufgeführt (Kostenüberschreitungsrisiko, Risiko des Ausfalls eines Mitgesellschafters, Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko, Risiko der Anschlussfinanzierung). Auf Seite 33 wurde nochmals auf die Rechtsform der Gesellschaft und die Haftung der Gesellschafter hingewiesen.

Der Kläger trägt vor, der Zeuge … habe das besondere Vertrauen, das er und die Zedenten als langjährige Kunden gegenüber der Beklagten hatten, für sich in Anspruch genommen. Er sei daher als Anlageberater und nicht nur als Anlagevermittler anzusehen. In dieser Funktion habe er die Kläger nicht ausreichend über die Risiken einer solchen Beteiligung aufgeklärt, insbesondere nicht über die besonderen Risiken der konkreten Geldanlage. Für den Zeugen … als Anlageberater sei von Anfang an zu erkennen gewesen, dass sowohl die gewählte Anlageform als auch das konkrete Anlagemodell mit erheblichen Risiken behaftet waren. Diese Risiken hätten sich nunmehr verwirklicht, die erworbenen Anteile des Klägers und der Zedenten seien wertlos. Der Kläger und die Zedenten hätten bereits erhebliche Nachschüsse erbringen müssen.

Der Kläger hat zunächst einen Teilbetrag von 70.000,– DM eingeklagt. Nach Klageerhöhung gemäß Schriftsatz vom 16.6.04 beantragt er nunmehr:

1.     Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 70.000,– DM (=35.790,43 EUR) nebst 5 %-Punkten über dem Basiszins nach § 1 DÜG hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2.     Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger den weiteren Schaden in Höhe von 1.328.668,65 EUR nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

3.     Die Beklagte ist darüber hinaus verpflichtet, an den Kläger jeden weiteren, im Zusammenhang mit der Fondsbeteiligung „Strausberger Platz“ entstandenen und entstehenden Schaden zu ersetzen.

Die Beklagte beantragte

Klageabweisung.

Sie ist der Auffassung, der Zeuge … sei nur als Anlagevermittler tätig geworden. Die ihm hieraus entstehenden Pflichten habe er ordnungsgemäß erfüllt. Er habe den Kläger und die Zedenten über die allgemeinen Risiken einer solchen Kapitalanlage aufgeklärt. Es sei nicht richtig, dass die Fondsanteile des Klägers und der Zedenten wertlos seien, ganz im Gegenteil. Im übrigen seien besondere Risiken dieser Geldanlage für den Zeugen … nicht erkennbar gewesen. Die Beklagte erhebt weiter Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Abtretungen von den Zedenten an den Kläger.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …. Wegen des Ergebnisss der Zeugeneinvernahme wird auf die Protokolle über die Sitzungen vom 4.6., 16.7., 10.9. und 5.11.02 Bezug genommen.

Es wurde ferner Beweis durch Einschaltung eines Sachverständigen erhoben. Insoweit wird auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen … vom 17.11.03, 28.4.04, 23.8.04 sowie vom 27.12.04 verwiesen. Der Sachverständige hat seine schriftlichen Gutachten in der Sitzung vom 18.1.05 mündlich erläutert.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

1.     Der Rechtsstreit war dem Grunde nach entscheidungsreif. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadens wird die Sache weiter aufgeklärt werden müssen, ggf. wird hierzu auch noch Beweis zu erheben sein. Zu überprüfen ist hier die Höhe der von den Klägern geleisteten Nachzahlungen sowie die Frage der Berücksichtigung von eventuellen Steuervorteilen bei der Rückabwicklung. Erst nach dieser Überprüfung kann auch entschieden werden, ob noch Anlass für einen Feststellungsantrag des Klägers besteht. Das Gericht hielt es daher für zweckmäßig, gemäß § 304 Abs. 1 ZPO vorab über den Grund zu entscheiden.

2.     Der Kläger klagt aus eigenem und aus abgetretenem Recht. Das Gericht hält die Abtretung der Zedenten … für zulässig. Der Beklagten entsteht durch die Zulassung dieser Abtretungen auch kein prozessualer Nachteil. Die Aussagen der durch die Abtretung zu Zeugen gewordenen Zedenten hatten im vorliegenden Rechtsstreit – wie später auszuführen ist – keine entscheidungserhebliche Bedeutung. Durch die Abtretung sind vielmehr die Gerichts- und Anwaltskosten auch im Interesse der Beklagten drastisch reduziert worden.

3.     Das Gericht ist der Auffassung, dass der Zeuge … gegenüber dem Kläger und den Zedenten nicht nur als Anlagevermittler, sondern als Anlageberater aufgetreten ist. Der Zeuge … hat das besondere Vertrauen, das der Kläger und die Zedenten als langjährige Kunden der Beklagten hatten, für sich und die Beklagte in Anspruch genommen. Er ist von sich aus tätig geworden und auf die einzelnen Kunden zugegangen. Er hat ihnen Berechnungsbeispiele vorgelegt, die den Kläger und die Zedenten zum Kauf bewegen sollten und diese Berechnungsbeispiele auch erörtert. Als Anlageberater hatte der Zeuge … gegenüber seinen Kunden entsprechende Aufklärungspflichten sowohl über das allgemeine Risiko dieser Geldanlage als auch über das besondere konkrete Risiko der hier vorliegenden Konzeption de Modells Strausberger Platz.

4.     Das Gericht ist aufgrund der umfangreichen Beweisaufnahme, bei der die Zedenten und der Zeuge … vernommen wurden, zu der Auffassung gelangt, dass der Zeuge … den Kläger und die Zedenten über das allgemeine Risiko einer solchen Kapitalanlage in Form einer oHG ausreichend aufgeklärt hat. Dies gilt insbesondere auch unter Berücksichtigung des Inhalts des vorgelegten Prospekts „Wohnpark Am Strausberger Platz“ (Anlage K 1). Diese Frage braucht jedoch im vorliegenden Rechtsstreit nicht weiter vertieft zu werden, weil der Zeuge … die Kläger nicht über die besonderen Risiken aufgeklärt hat, wie sie sich gerade aus der Konzeption des Objekts Strausberger Platz ergeben.

5.     Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen … in seinen 4 schriftlichen Gutachten und bei seiner mündlichen Anhörung ist das Gericht davon überzeugt, dass die Fondsanteile des Klägers und der Zedenten wertlos sind. Das Gericht ist ferner davon überzeugt, dass die Konzeption des Anlagemodells von Anfang an mit ganz erheblichen, über das normale Maß hinausgehenden Risiken behaftet war und dass dies für den Zeugen … als Anlageberater unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt auch erkennbar war. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 17.11.03 seine Beurteilung wie folgt zusammengefasst:

1.     Die betriebswirtschaftliche Beurteilung der in dem Prospekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ enthaltenen Konzeption führt zu dem Ergebnis, dass ein außenstehender sachverständiger Betrachter das große Risiko einer Beteiligung hätte erkennen müssen, da

1.     die Fremdfinanzierungsquote für das Objekt bei 96,46 % der Investitionssumme lag,

2.     der Quadratmeterpreis für die Wohn- und Gewerbefläche bei 7.171,72 DM lag,

3.     die Weichkostenquote in Bezug auf das Investitionsvolumen mit 38,14 % völlig überdimensioniert war,

4.     die Weichkosten sich pro Quadratmeter wohn- und Gewerbefläche auf 1.980,13 DM beziffern,

5.     30,06 % der Weichkosten an mit dem Prospektherausgeber verbundene Unternehmen zu zahlen waren,

6.     die prognostizierten Nettokaltmieten für Wohnungen unrealistisch hoch zum Ansatz gelangt sind und die Rechtsform der Beteiligungsgesellschaft (OHG) unermessliche finanzielle Risiken für den Investor mit sich bringen. Ein betriebswirtschaftlich versierter außenstehender Dritte hätte von einer Beteiligung an dem hier gegenständlichen Fonds abraten müssen.

2.     Nach den Feststellungen des Gutachtes ist davon auszugehen, dass der Gesellschaftsanteil von … an der HKW Grundstücksverwaltungs GmbH + Co Wohnpark Am Strausberger Platz OHG wertlos ist, da zukünftig nicht mit Ausschüttungen zu rechnen ist, sondern vielmehr die Gefahr besteht, dass ein Anteilseigner weitere Nachschusszahlungen zu leisten haben wird. Ein rational handelnder fiktiver Erwerber wird damit diesem Gesellschaftsanteil keinen Verkehrswert beimessen.

Der Sachverständige hat dabei die Weichkosten mit 23.526.427,– DM berechnet. Zu den Weichkosten gehören nach den Angaben des Sachverständigen Finanzierungskosten incl. Eigenkapital-Vorfinanzierungskosten, nicht jedoch die Zwischenfinanzierungskosten. Er konnte aus dem Prospekt nicht erkennen, wie sich die Höhe der anfallenden Zwischenfinanzierungszinsen belaufen sollte. Auf Seite 12 seins Gutachtens vom 17.11.03 hat der Sachverständige verschiedene Fonds und deren Weichkostenquote gegenübergestellt. Dabei wurden klassische Zwischenfinanzierungszinsen nicht eingerechnet. Die Weichkostenquote wurde auf die Gesamtinvestitionssumme und nicht auf den Gesamtaufwand berechnet. In den weiteren Gutachten des Sachverständigen vom 28.4., 23.8. und 27.12.04 sowei bei seiner Anhörung im Termin vom 18.1.05 hat sich der Sachverständige überzeugend mit den Einwendungen der Beklagten auseinandergesetzt und diese widerlegt. Der Sachverständige hat sich insbesondere mit dem Privatgutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … auseinandergesetzt und hat hierzu folgendes ausgeführt:

1.     Die Ausführungen der Privatgutachter der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … vom 30. Juni 2004 sind nicht geeignet, die von uns in unserem Hauptgutachten vom 17.11.2003 als auch in unserer gutachterlichen Stellungnahme vom 28. April 2004 getroffenen Feststellungen zu korrigieren.

2.     Die Ausführungen der Privatgutachter der Wirtschafsprüfungsgesellschaft … sind vielmehr in Teilaspekten geeignet, unserem getroffenen Feststellungen zu untermauern, wenn sie in dem Privatgutachten folgende Feststellungen treffen:

-          Auf Seite 8 des Privatgutachtens wird richtigerweise festgestellt, dass der Quadratmeterpreis bei dem Objekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ bei 7.171,72 DM/qm liegen würde. Auf Seite 9 des Privatgutachtens wird festgestellt, dass die Quadratmeterpreise für vergleichbare Objekte sich in einem Bereich zwischen 6.000,– DM/qm und 7.000,– DM/qm bewegen würden. Damit stellen die Privatgutachter fest, dass der für den Wohnpark Am Strausberger Platz verrechnete Quadratmeterpreis über der üblichen Spannbreite liegt.

-          Auf Seite des Privatgutachtens wird festgestellt, dass von der Gesamtinvestition 5.191,59 DM/qm substanzbildend betreffend das Objekt „Am Strausberger Platz“ seien. Die von den Gutachtern aufgeführten Vergleichsobjekte liegen hinsichtlich des substanzbildenden Betrages weitaus höher, weshalb der Vergleich nicht zielführend sein kann.

-          Gleiches gilt für die Brutto-Fremdkapitalquote, die beim Objekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ bei 96,46 % im Verhältnis zur substanzbildenden Investitionssumme liegt. Die von den Gutachtern auf Seite 11 ihres Gutachtens angeführten Vergleichsobjekte liegen hinsichtlich der Brutto-Fremdkapitalquote sämtlichst niedriger als beim Wohnpark Am Strausberger Platz!

-          Die Weichkosten beim Wohnpark Am Strausberger Platz liegen im Verhältnis zu der substanzbildenden Investitionssumme bei 38,14 % und somit wesentlich höher als die auf Seite 12 und 13 von den Privatgutachtern angeführten Vergleichsobjekte.

3.     Die Bewertung des Fondsanteils ist nach herrschender Auffassung nach dem Ertragswertverfahren durchzuführen und nicht, wie von den Privatgutachtern behauptet, nach dem Vergleichswertverfahren.

Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an und hält die von Sachverständigen ermittelte Weichkostenquote von 38,14 % für ganz erheblich überhöht, da der Sachverständige ein durchschnittliche Weichkostenquote in der Mehrzahl der Fondskonzeptionen in einen Bereich zwischen 10 und 16 % der gesamten Investitionskosten festgestellt hat. Selbst wenn in de vom Sachverständigen ermittelten Weichkostenquote Zwischenfinanzierungskosten enthalten sein sollten, die hier nicht eingerechnet werden dürften, ergibt sich nach Abzug dieser eventuellen Zwischenfinanzierungskosten immer noch ein deutlich überhöhter Weichkostenanteil. Die überhöhten Weichkosten stellen jedoch nur einen Faktor dar, der zum besonderen Risiko kommt. Der Sachverständige hat in seiner Zusammenfassung auf Seiten 47 und 48 seines Erstgutachtens vom 17.11.03 die weiteren Risikofaktoren überzeugend dargestellt. Der Sachverständige ist auch der Auffassung, dass ein betriebswirtschaftlich versierter außenstehender Dritte von einer Beteiligung an dem hier gegenständlichen Fonds hätte abraten müssen. Der Zeuge … ist gegenüber dem Kläger und dem Zedenten in einer Form aufgetreten, die bei diesem den Eindruck erweckten, der Zeuge … habe die Anträge auch tatsächlich selbst überprüft und als nicht besonders risikostark eingeschätzt. Im Hinblick auf das auch vom Zeugen … in Anspruch genommene besondere Vertrauen des Klägers und de Zedenten als Kunden der Bank hätte der Zeuge … den Kunden von einer solchen Anlageform abraten müssen oder ihnen das ganz besonders damit verbundene Risiko darstellen müssen.

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die Zedentin … am 25.11.95 ein Schriftstück unterschrieben hat, in dem folgender Text enthalten ist:

Der mir ausgehändigte Prospekt zur oben genannten Beteiligung enthält Angaben über bestimmte mit diesem Beteiligungsangebot verbundene Risiken, sowie Angaben über steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhänge. Die … kann hierbei keine Garantie für die Vollständigkeit und Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben übernehmen, da die Angaben von ihr unter keinem Gesichtspunkt geprüft wurden.

Anlageentscheidungen bei Kapitalanlage dieser Art sollten grundsätzlich nur unter Einschaltung des persönlichen Steuerberaters getroffen werden.

Im Fall … war es so, dass diese kurzfristig ein Objekt als Anlegerin übernommen hat, das ursprünglich ihrem Ehemann … angeboten war. Dem Zeugen …wurde eine solche Erklärung, die einen Haftungsausschluss der Beklagten begründen sollte, nicht vorgelegt. Ihm gegenüber wurde vielmehr – wie beim Kläger und den übrigen Zedenten – der Eindruck erweckt, die Anlag sei vom Zeugen … bzw. der Beklagten überprüft worden. Das Gericht ist daher der Auffassung, dass sich die Beklagte hier nicht auf das von der Zeugin … unterzeichnete Schriftstück berufen kann.

6.     Da die Anteile des Klägers und der Zedenten an dem Wohnpark Strausberger Platz als wertlos einzustufen sind, ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger und den Zedenten den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dem Klageanspruch war daher dem Grunde nach sattzugeben.

7.     Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

8.     Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht erforderlich, da das Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat.

Dr. Möbius Vors. Richter am Landgericht

Bezzel Richter am Landgericht

G. Häusler Richter am Landgericht

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