Landgericht Traunstein

Az.: 7 O 3496/10

IM NAMEN DES VOLKES

In dem Rechtsstreit

-Kläger-

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Dr. Müller, Dr. Boms, Koch, Hohenzollernstraße 140, 41061 Mönchengladbach

gegen

1) …

-Beklagte-

2) …

-Beklagte-

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:

Rechtsanwälte Rudholzner und Kollegen, Ludwigstraße 22b, 83278 Traunstein

wegen Pflichtteil

erlässt das Landgericht Traunstein – 7. Zivilkammer – durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Kammermeier als Einzelrichter im schriftlichen Verfahren unter Berücksichtigung der bis zum 29.04.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsätze folgendes

Endurteil

I.                         Die Klage wird abgewiesen.

II.                      Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III.                   Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des  zu
vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten sich nach erhobener Stufenklage im Pflichtteilsprozess um die Erledigung der Hauptsache.

Die Parteien sind Kinder der am 01.10.2077 verstorbenen Maria Höffges (nachfolgend: Erblasserin). Die Erblasserin hatte am 17.08.2004 ein notarielles Testament errichtet, in dem sie die Beklagten zu 1. und 2. zu Miterben zu je ½ bestimmte. Am 01.10.2007 verstarb die Erblasserin. Nach Auskunftsverlangen des Klägervertreters vom 02.09.2010 beriefen sich die Beklagten darauf, dass eine Enterbung des Klägers nicht stattgefunden habe. Am 27.09.2010 teilte das Nachlassgericht Mönchengladbach der Beklagten zu 2. mit, dass die Erblasserin das Testament vom 17.08.2004 am 16.10.2006 aus der amtlichen Verwahrung genommen hatte und eine weitere Verfügung von Todeswegen nicht vorliege.

Der Klägervertreter fertigte am 27.09.2010 eine Stufenklage gegen die Beklagten zu 1. und 2. auf Auskunft, Wertermittlung der Grundstücke im Nachlass, eventuelle eidesstattliche Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Auskunft sowie Zahlung eines Pflichtteils in Höhe von 1/6 des Nachlasswertes. Den Wert des Nachlasses schätzt der Kläger auf 1,2 Millionen Euro, die Höhe seines Pflichtteilsanspruches auf 200.000,– €.

Am 30.09.2010 teilte die Beklagte zu 2. dem Kläger die Auskunft des Nachlassgerichts vom 27.09.2010 mit. Am 01.10.2010 fragte der Kläger bei der beklagten an, ob es ein weiteres Testament der Erblasserin gebe. Seine Stufenklage wurde den Beklagten am 04.10.2010 zugestellt.

Unstreitig gilt das Testament der Erblasserin vom 17.08.2004 nach § 2256 BGB als widerrufen.

Der Kläger beantragte daraufhin mit Schriftsatz vom 18.02.2011,

die Hauptsache für erledigt zu erklären und die Kosten des Verfahrens
den Beklagten aufzuerlegen.

Die Beklagten widersetzten sich einer Erledigungserklärung und beantragten,

die Klage kostenfällig abzuweisen.

Wegen des Klagevortrages wird auf den Schriftsatz vom 18.02.2011 und 14.03.2011, wegen des Beklagtenvortrages auf den Schriftsatz vom 23.02.2011, 23.03.2011 und 29.04.2011 verwiesen.

Beweis wurde nicht erhoben.

Entscheidungsgründe

Der Antrag des Klägers ist auszulegen als geänderte Klage auf Feststellung, dass die Hauptsache erledigt ist.

Die geänderte Klage ist sachlich unbegründet. Die Hauptsache ist nicht erledigt. Vielmehr bestand von Anfang an ein Pflichtteilsanspruch des Klägers nicht. Das Testament der Erblasserin vom 17.08.2004 wurde durch Rücknahme aus der amtlichen Verwahrung am 16.10.2006 widerrufen. Letztwillige Verfügungen der Erblasserin, die den Kläger von der Erbfolge ausschließen, bestehen nicht. Unstreitig ist der Kläger neben den Beklagten Miterbe zu je 1/3.

Der Umstand, dass der Kläger die Stufenklage in der irrigen Annahme eines Pflichtteilsanspruchs erhoben hat und er das Fehlen des Pflichtteilsanspruches erst nach Anhängigkeit der Klage erkannte, führt nicht zu einer Erledigung der Hauptsache. Die Pflichtteilsklage war vielmehr mangels eines Anspruchs von vornherein unbegründet.

Die geänderte Klage auf Feststellung, dass die Hauptsache erledigt ist, war deshalb als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Kammermeier

Vorsitzender Richter am Landgericht

Verkündet am 13.05.2011


Urteil

IM NAMEN DES VOLKES

In dem Rechtsstreit

…                                                                                                          –Kläger-

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Florian N. Rudholzner, Ludwigstrasse 22b – 2. Stock,

83278 Traunstein

gegen

…                                                                                                       –Beklagte-

Prozessbevollmächtigte: RAe …

wegen Schadenersatz (Strausberger Plazt OHG/Immobilienfondsbeteiligung)

erlässt das Landgericht Traunstein – 6. Zivilkammer – durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. Möbius, den Richter am Landgericht Bezzel und den Richter am Landgericht G. Häusler aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.01.2005 folgendes

Grundurteil:

Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

T a t b e s t a n d :

Der Kläger macht aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen fehlerhafter Beratung bei einer Immobilienanlage in Form einer Beteiligung an einer offenen Handelsgesellschaft geltend. Der Kläger und die Zedenten waren bei der Beklagten als Hausbank langjährige Kunden. Eine Kapitalanlage kam jeweils unter Mitwirkung des damaligen Prokuristen der Beklagten, …, zustande. Im einzelnen handelt es sich um folgende Verträge:

Kläger …: Zeichnungsschein vom 6.12./19.12.94 über 146.493,13 DM zuzüglich 5 % Agio in Höhe von 7.324,66 DM

…: Zeichnungsschein vom 6.12./19.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM

sowie Zeichnungsschein vom 29.6./11.7.95 über 217.917,14 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

…: Zeichnungsschein vom 9.12./19.12.94 über 241.368,26 DM zuzüglich 5 % Agio = 12.068,42 DM

…: Zeichnungsschein vom 25.11.95 über 209.403,35 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.470,17 DM

…: Zeichnungsschein vom 12.12./19.1294 über 217.917,13 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

sowie Zeichnungsschein vom 18.12./19.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM

…: Zeichnungsschein vom 10.10./19.12.94 über 217.917,13 DM zuzüglich 5 % Agio = 10.895,86 DM

sowie …: Zeichnungsschein vom 23.12./30.12.94 über 159.161,84 DM zuzüglich 5 % Agio = 7.958,09 DM.

Den Gesprächen zwischen  dem Kläger und den Zedenten einerseits sowie dem Zeugen … andererseits lag jeweils ein Prospekt „Wohnpark Am Strausberger Platz Berlin-Friedrichshain“ zugrunde (Anlage K 1). Auf Seite 3 wurde unter einer Vorbemerkung mit dem Zusatz „bitte unbedingt lesen“ auf Risiken hingewiesen. Auf Seite 4 des Prospekts wurde darauf hingewiesen, dass die Beteiligungsgesellschaft in der Rechtsform einer offenen Handelsgesellschaft geführt werde. Auf Seite 5 des Prospekts wurde ausdrücklich auf die Haftung des Gesellschafts einer offenen Handelsgesellschaft hingewiesen. Auf Seite 26 wurden die einzelnen Risiken aufgeführt (Kostenüberschreitungsrisiko, Risiko des Ausfalls eines Mitgesellschafters, Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko, Risiko der Anschlussfinanzierung). Auf Seite 33 wurde nochmals auf die Rechtsform der Gesellschaft und die Haftung der Gesellschafter hingewiesen.

Der Kläger trägt vor, der Zeuge … habe das besondere Vertrauen, das er und die Zedenten als langjährige Kunden gegenüber der Beklagten hatten, für sich in Anspruch genommen. Er sei daher als Anlageberater und nicht nur als Anlagevermittler anzusehen. In dieser Funktion habe er die Kläger nicht ausreichend über die Risiken einer solchen Beteiligung aufgeklärt, insbesondere nicht über die besonderen Risiken der konkreten Geldanlage. Für den Zeugen … als Anlageberater sei von Anfang an zu erkennen gewesen, dass sowohl die gewählte Anlageform als auch das konkrete Anlagemodell mit erheblichen Risiken behaftet waren. Diese Risiken hätten sich nunmehr verwirklicht, die erworbenen Anteile des Klägers und der Zedenten seien wertlos. Der Kläger und die Zedenten hätten bereits erhebliche Nachschüsse erbringen müssen.

Der Kläger hat zunächst einen Teilbetrag von 70.000,– DM eingeklagt. Nach Klageerhöhung gemäß Schriftsatz vom 16.6.04 beantragt er nunmehr:

1.     Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 70.000,– DM (=35.790,43 EUR) nebst 5 %-Punkten über dem Basiszins nach § 1 DÜG hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2.     Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger den weiteren Schaden in Höhe von 1.328.668,65 EUR nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

3.     Die Beklagte ist darüber hinaus verpflichtet, an den Kläger jeden weiteren, im Zusammenhang mit der Fondsbeteiligung „Strausberger Platz“ entstandenen und entstehenden Schaden zu ersetzen.

Die Beklagte beantragte

Klageabweisung.

Sie ist der Auffassung, der Zeuge … sei nur als Anlagevermittler tätig geworden. Die ihm hieraus entstehenden Pflichten habe er ordnungsgemäß erfüllt. Er habe den Kläger und die Zedenten über die allgemeinen Risiken einer solchen Kapitalanlage aufgeklärt. Es sei nicht richtig, dass die Fondsanteile des Klägers und der Zedenten wertlos seien, ganz im Gegenteil. Im übrigen seien besondere Risiken dieser Geldanlage für den Zeugen … nicht erkennbar gewesen. Die Beklagte erhebt weiter Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Abtretungen von den Zedenten an den Kläger.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …. Wegen des Ergebnisss der Zeugeneinvernahme wird auf die Protokolle über die Sitzungen vom 4.6., 16.7., 10.9. und 5.11.02 Bezug genommen.

Es wurde ferner Beweis durch Einschaltung eines Sachverständigen erhoben. Insoweit wird auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen … vom 17.11.03, 28.4.04, 23.8.04 sowie vom 27.12.04 verwiesen. Der Sachverständige hat seine schriftlichen Gutachten in der Sitzung vom 18.1.05 mündlich erläutert.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

1.     Der Rechtsstreit war dem Grunde nach entscheidungsreif. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadens wird die Sache weiter aufgeklärt werden müssen, ggf. wird hierzu auch noch Beweis zu erheben sein. Zu überprüfen ist hier die Höhe der von den Klägern geleisteten Nachzahlungen sowie die Frage der Berücksichtigung von eventuellen Steuervorteilen bei der Rückabwicklung. Erst nach dieser Überprüfung kann auch entschieden werden, ob noch Anlass für einen Feststellungsantrag des Klägers besteht. Das Gericht hielt es daher für zweckmäßig, gemäß § 304 Abs. 1 ZPO vorab über den Grund zu entscheiden.

2.     Der Kläger klagt aus eigenem und aus abgetretenem Recht. Das Gericht hält die Abtretung der Zedenten … für zulässig. Der Beklagten entsteht durch die Zulassung dieser Abtretungen auch kein prozessualer Nachteil. Die Aussagen der durch die Abtretung zu Zeugen gewordenen Zedenten hatten im vorliegenden Rechtsstreit – wie später auszuführen ist – keine entscheidungserhebliche Bedeutung. Durch die Abtretung sind vielmehr die Gerichts- und Anwaltskosten auch im Interesse der Beklagten drastisch reduziert worden.

3.     Das Gericht ist der Auffassung, dass der Zeuge … gegenüber dem Kläger und den Zedenten nicht nur als Anlagevermittler, sondern als Anlageberater aufgetreten ist. Der Zeuge … hat das besondere Vertrauen, das der Kläger und die Zedenten als langjährige Kunden der Beklagten hatten, für sich und die Beklagte in Anspruch genommen. Er ist von sich aus tätig geworden und auf die einzelnen Kunden zugegangen. Er hat ihnen Berechnungsbeispiele vorgelegt, die den Kläger und die Zedenten zum Kauf bewegen sollten und diese Berechnungsbeispiele auch erörtert. Als Anlageberater hatte der Zeuge … gegenüber seinen Kunden entsprechende Aufklärungspflichten sowohl über das allgemeine Risiko dieser Geldanlage als auch über das besondere konkrete Risiko der hier vorliegenden Konzeption de Modells Strausberger Platz.

4.     Das Gericht ist aufgrund der umfangreichen Beweisaufnahme, bei der die Zedenten und der Zeuge … vernommen wurden, zu der Auffassung gelangt, dass der Zeuge … den Kläger und die Zedenten über das allgemeine Risiko einer solchen Kapitalanlage in Form einer oHG ausreichend aufgeklärt hat. Dies gilt insbesondere auch unter Berücksichtigung des Inhalts des vorgelegten Prospekts „Wohnpark Am Strausberger Platz“ (Anlage K 1). Diese Frage braucht jedoch im vorliegenden Rechtsstreit nicht weiter vertieft zu werden, weil der Zeuge … die Kläger nicht über die besonderen Risiken aufgeklärt hat, wie sie sich gerade aus der Konzeption des Objekts Strausberger Platz ergeben.

5.     Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen … in seinen 4 schriftlichen Gutachten und bei seiner mündlichen Anhörung ist das Gericht davon überzeugt, dass die Fondsanteile des Klägers und der Zedenten wertlos sind. Das Gericht ist ferner davon überzeugt, dass die Konzeption des Anlagemodells von Anfang an mit ganz erheblichen, über das normale Maß hinausgehenden Risiken behaftet war und dass dies für den Zeugen … als Anlageberater unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt auch erkennbar war. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 17.11.03 seine Beurteilung wie folgt zusammengefasst:

1.     Die betriebswirtschaftliche Beurteilung der in dem Prospekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ enthaltenen Konzeption führt zu dem Ergebnis, dass ein außenstehender sachverständiger Betrachter das große Risiko einer Beteiligung hätte erkennen müssen, da

1.     die Fremdfinanzierungsquote für das Objekt bei 96,46 % der Investitionssumme lag,

2.     der Quadratmeterpreis für die Wohn- und Gewerbefläche bei 7.171,72 DM lag,

3.     die Weichkostenquote in Bezug auf das Investitionsvolumen mit 38,14 % völlig überdimensioniert war,

4.     die Weichkosten sich pro Quadratmeter wohn- und Gewerbefläche auf 1.980,13 DM beziffern,

5.     30,06 % der Weichkosten an mit dem Prospektherausgeber verbundene Unternehmen zu zahlen waren,

6.     die prognostizierten Nettokaltmieten für Wohnungen unrealistisch hoch zum Ansatz gelangt sind und die Rechtsform der Beteiligungsgesellschaft (OHG) unermessliche finanzielle Risiken für den Investor mit sich bringen. Ein betriebswirtschaftlich versierter außenstehender Dritte hätte von einer Beteiligung an dem hier gegenständlichen Fonds abraten müssen.

2.     Nach den Feststellungen des Gutachtes ist davon auszugehen, dass der Gesellschaftsanteil von … an der HKW Grundstücksverwaltungs GmbH + Co Wohnpark Am Strausberger Platz OHG wertlos ist, da zukünftig nicht mit Ausschüttungen zu rechnen ist, sondern vielmehr die Gefahr besteht, dass ein Anteilseigner weitere Nachschusszahlungen zu leisten haben wird. Ein rational handelnder fiktiver Erwerber wird damit diesem Gesellschaftsanteil keinen Verkehrswert beimessen.

Der Sachverständige hat dabei die Weichkosten mit 23.526.427,– DM berechnet. Zu den Weichkosten gehören nach den Angaben des Sachverständigen Finanzierungskosten incl. Eigenkapital-Vorfinanzierungskosten, nicht jedoch die Zwischenfinanzierungskosten. Er konnte aus dem Prospekt nicht erkennen, wie sich die Höhe der anfallenden Zwischenfinanzierungszinsen belaufen sollte. Auf Seite 12 seins Gutachtens vom 17.11.03 hat der Sachverständige verschiedene Fonds und deren Weichkostenquote gegenübergestellt. Dabei wurden klassische Zwischenfinanzierungszinsen nicht eingerechnet. Die Weichkostenquote wurde auf die Gesamtinvestitionssumme und nicht auf den Gesamtaufwand berechnet. In den weiteren Gutachten des Sachverständigen vom 28.4., 23.8. und 27.12.04 sowei bei seiner Anhörung im Termin vom 18.1.05 hat sich der Sachverständige überzeugend mit den Einwendungen der Beklagten auseinandergesetzt und diese widerlegt. Der Sachverständige hat sich insbesondere mit dem Privatgutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … auseinandergesetzt und hat hierzu folgendes ausgeführt:

1.     Die Ausführungen der Privatgutachter der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … vom 30. Juni 2004 sind nicht geeignet, die von uns in unserem Hauptgutachten vom 17.11.2003 als auch in unserer gutachterlichen Stellungnahme vom 28. April 2004 getroffenen Feststellungen zu korrigieren.

2.     Die Ausführungen der Privatgutachter der Wirtschafsprüfungsgesellschaft … sind vielmehr in Teilaspekten geeignet, unserem getroffenen Feststellungen zu untermauern, wenn sie in dem Privatgutachten folgende Feststellungen treffen:

-          Auf Seite 8 des Privatgutachtens wird richtigerweise festgestellt, dass der Quadratmeterpreis bei dem Objekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ bei 7.171,72 DM/qm liegen würde. Auf Seite 9 des Privatgutachtens wird festgestellt, dass die Quadratmeterpreise für vergleichbare Objekte sich in einem Bereich zwischen 6.000,– DM/qm und 7.000,– DM/qm bewegen würden. Damit stellen die Privatgutachter fest, dass der für den Wohnpark Am Strausberger Platz verrechnete Quadratmeterpreis über der üblichen Spannbreite liegt.

-          Auf Seite des Privatgutachtens wird festgestellt, dass von der Gesamtinvestition 5.191,59 DM/qm substanzbildend betreffend das Objekt „Am Strausberger Platz“ seien. Die von den Gutachtern aufgeführten Vergleichsobjekte liegen hinsichtlich des substanzbildenden Betrages weitaus höher, weshalb der Vergleich nicht zielführend sein kann.

-          Gleiches gilt für die Brutto-Fremdkapitalquote, die beim Objekt „Wohnpark Am Strausberger Platz“ bei 96,46 % im Verhältnis zur substanzbildenden Investitionssumme liegt. Die von den Gutachtern auf Seite 11 ihres Gutachtens angeführten Vergleichsobjekte liegen hinsichtlich der Brutto-Fremdkapitalquote sämtlichst niedriger als beim Wohnpark Am Strausberger Platz!

-          Die Weichkosten beim Wohnpark Am Strausberger Platz liegen im Verhältnis zu der substanzbildenden Investitionssumme bei 38,14 % und somit wesentlich höher als die auf Seite 12 und 13 von den Privatgutachtern angeführten Vergleichsobjekte.

3.     Die Bewertung des Fondsanteils ist nach herrschender Auffassung nach dem Ertragswertverfahren durchzuführen und nicht, wie von den Privatgutachtern behauptet, nach dem Vergleichswertverfahren.

Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an und hält die von Sachverständigen ermittelte Weichkostenquote von 38,14 % für ganz erheblich überhöht, da der Sachverständige ein durchschnittliche Weichkostenquote in der Mehrzahl der Fondskonzeptionen in einen Bereich zwischen 10 und 16 % der gesamten Investitionskosten festgestellt hat. Selbst wenn in de vom Sachverständigen ermittelten Weichkostenquote Zwischenfinanzierungskosten enthalten sein sollten, die hier nicht eingerechnet werden dürften, ergibt sich nach Abzug dieser eventuellen Zwischenfinanzierungskosten immer noch ein deutlich überhöhter Weichkostenanteil. Die überhöhten Weichkosten stellen jedoch nur einen Faktor dar, der zum besonderen Risiko kommt. Der Sachverständige hat in seiner Zusammenfassung auf Seiten 47 und 48 seines Erstgutachtens vom 17.11.03 die weiteren Risikofaktoren überzeugend dargestellt. Der Sachverständige ist auch der Auffassung, dass ein betriebswirtschaftlich versierter außenstehender Dritte von einer Beteiligung an dem hier gegenständlichen Fonds hätte abraten müssen. Der Zeuge … ist gegenüber dem Kläger und dem Zedenten in einer Form aufgetreten, die bei diesem den Eindruck erweckten, der Zeuge … habe die Anträge auch tatsächlich selbst überprüft und als nicht besonders risikostark eingeschätzt. Im Hinblick auf das auch vom Zeugen … in Anspruch genommene besondere Vertrauen des Klägers und de Zedenten als Kunden der Bank hätte der Zeuge … den Kunden von einer solchen Anlageform abraten müssen oder ihnen das ganz besonders damit verbundene Risiko darstellen müssen.

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die Zedentin … am 25.11.95 ein Schriftstück unterschrieben hat, in dem folgender Text enthalten ist:

Der mir ausgehändigte Prospekt zur oben genannten Beteiligung enthält Angaben über bestimmte mit diesem Beteiligungsangebot verbundene Risiken, sowie Angaben über steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhänge. Die … kann hierbei keine Garantie für die Vollständigkeit und Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben übernehmen, da die Angaben von ihr unter keinem Gesichtspunkt geprüft wurden.

Anlageentscheidungen bei Kapitalanlage dieser Art sollten grundsätzlich nur unter Einschaltung des persönlichen Steuerberaters getroffen werden.

Im Fall … war es so, dass diese kurzfristig ein Objekt als Anlegerin übernommen hat, das ursprünglich ihrem Ehemann … angeboten war. Dem Zeugen …wurde eine solche Erklärung, die einen Haftungsausschluss der Beklagten begründen sollte, nicht vorgelegt. Ihm gegenüber wurde vielmehr – wie beim Kläger und den übrigen Zedenten – der Eindruck erweckt, die Anlag sei vom Zeugen … bzw. der Beklagten überprüft worden. Das Gericht ist daher der Auffassung, dass sich die Beklagte hier nicht auf das von der Zeugin … unterzeichnete Schriftstück berufen kann.

6.     Da die Anteile des Klägers und der Zedenten an dem Wohnpark Strausberger Platz als wertlos einzustufen sind, ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger und den Zedenten den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dem Klageanspruch war daher dem Grunde nach sattzugeben.

7.     Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

8.     Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht erforderlich, da das Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat.

Dr. Möbius Vors. Richter am Landgericht

Bezzel Richter am Landgericht

G. Häusler Richter am Landgericht


In dem Rechtsstreit

(betreffend die Beteiligung am Immobilienfons „Strausberger Platz OHG“ und daraus resultierender Haftung der Vermittelnden Genossenshcaftsbank)

- Kläger und Berufungsbeklagter -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwalt Florian N. Rudholzner, Ludwigstrasse 22b – 2. Stock, 83278 Traunstein

gegen

- Beklagte und Berufungsklägerin -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …

wegen Schadenersatz

erlässt der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die unterzeichnenden Richter ohne mündliche Verhanldung am 13. März 2006 folgenden

Beschluss:

I.      Der Beklagte wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die  Versäumung der Berufungsbegründung gewährt.

II.      De Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Traunstein vom 22. Februar 2005 wird einstimmig zurückgewiesen.

III.      Die Beklagte trägt die Kosten der Wiedereinsetzung und Berufung.

IV.      Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt EUR 1.500.915,99.

Gründe:

1.     Der Beklagten war nach § 233 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Sie war ohne ihr Verschulden verhindert, die Frist zur Berufungsbegründung einzuhalten.

Nach den eidesstattlichen Versicherungen der Angestellten … aus der Kanzlei der Prozessbevollmächtigten der Beklagten sowie den hier per Fax eingegangenen Seiten der Berufungsbegründung und ihrer Anlagen drängt sich auf, dass Frau … den gleichzeitigen Einzug der Seiten 32 und 33 der Berufungsbegründung in das Faxgerät der Beklagten und damit die Nichtübertragung der Seite 33 der Berufungsbegründung mit der Unterschrift am letzten Nachmittag der Berufungsbegründungsfrist nicht bemerkt hat. Andernfalls hätte sie sicherlich nicht nur die Anlagen, sondern auch die Berufungsbegründung selbst erneut per Fax übermittelt. Diese Unachtsamkeit der Angestellten … stellt sich in ihrer Schlichtheit zudem nicht als Ausfluss eines Aufsichts-, Organisations- oder Informationsverschulden der Prozessbevollmächtigten der Beklagten selbst dar.

2.     Die Berufung der Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Traunstein vom 22.02.2005 war durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts, noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheindung des Berufungsgerichts auf Grund mündlicher Verhandlung erfordern. Das Landgericht Traunstein hat zu Recht die Beklagte dem Grunde nach zum Ersatz des Schadens für verpflichtet gehalten, der dem Kläger und seinen Zedenten durch die Beteiligung an den geschlossenen Immobilienfonds „HKW Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. Wohnpark am Strausberger Platz OHG“ entstanden ist oder noch entstehen wird.

Im einzelnen ist hierzu auszuführen:

a)      Es liegt keine unzulässige Prozessstandschaft seitens des Klägers vor. Er hat nach Vollabtretung der Ansprüche der Anleger … diese als Rechtsinhaber und nicht als Prozessstandschafter gegen die Beklagte erhoben.
b)      Wegen fehlender Angabe von Steuervorteilen waren die Klage nicht unschlüssig und das ergangene Grundurteil nicht unzulässig. Allerdings liegt die Darlegungs- und Beweislast für das Nichtverbleiben von steuerlichen Vorteilen im Rahmen der streitgegenständlichen Anlage bei den Geschädigten, wobei ihnen die Erleichterungen des § 287 ZPO zugute kommen (BGH, Urt. v. 17.11.2005, III ZR 350/04, S. 7 des Umdrucks). Dock kann diese Frage der Vorteilsausgleichung dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben, da eine Anrechnung von Steuervorteilen regelmäßig nicht zum völligen Wegfall der Haftung aus einer Anlageberatung oder –vermittlung führt (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.1999, NJW 1999, 2440, 2441).
c)       Das Landgericht Traunstein hat bei allen streitgegenständlichen Fondsbeitritten fehlerfrei eine Anlageberatung und nicht eine Anlagevermittlung festgestellt. In allen Fällen liegt eine der Beklagten zuzurechnende positive Äußerung über die Anlage gegenüber den Anlegern vor, mithin eine fachkundige Bewertung und Beurteilung (BGH, Urt. v. 25.11.1981, NJW 1982, 1095 f.). Diese war nach deren Angaben auch kausal für die jeweilige Anlage.

Zu den Anlegern … hat sich das Erstgericht in nicht angreifbarer Weise auf die Aussage des Zeugen … gestützt. Die Beklagte würdigt zu diesem Punkt nur die Aussage des Zeugen … und geht in ihrem Schriftsatz vom 10.10.2005 darüber hinweg, dass der Zeuge … es bei seiner Vernehmung für möglich gehalten hat, dass sich der Finanzberater … der Familie … erst nach deren Zeichnung ungünstig über die streitgegenständliche Anlage geäußert hat.

Der Zeuge … gab an, Herr … habe die streitgegenständliche Anlage empfohlen, und er, …, habe trozt des Hinweises des Notars auf Risiken unterschrieben, denn wenn die Bank empfehle, werde das schon richtig sein.

In ihrem Schriftsatz vom 10.10.2005 räumte die Beklagte selbst ein, dass die Eheleute … gezeichnet haben, nachdem sich … an das frühere Vorstandsmitglied … der Beklagten gewandt und erfahren hatte, der Vorstand der Bank habe sich selbst am streitgegenständlichen Objekt beteiligt.

Der Zeuge … berichtete, … habe gesagt, die Anlage sei „eine gute Sache“, er, … sei voller Vertrauen gewesen, … habe den Notartermin vereinbart und an diesem habe auch … abgeschlossen.
d)      Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler auch zur Feststellung gelangt, dass die Beklagte den Kläger und dessen Zedenten nicht über die besonderen Risiken aufgeklärt hat, wie sie sich gerade aus der Konzeption des streitgegensätndlichen Anlageobjekts „Strausberger Platz“ ergeben haben.

aa) Dass bei der streitgegenständlichen Anlage nach deren Konzeption besondere Risiken bestanden haben, hat das Landgericht zutreffend den Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. … entnommen. Zu Unrecht leugnet die Beklagte, dass diese Risiken erstens in der Fremdfinanzierungsquote von 96,46 % der Investitionssumme, zweitens in der Höhe des Quadratmeterpreises von DM 7.171,72, drittens in der Weichkostenquote von 38,14 %, viertens in Weichkosten von DM 1.980,13 pro Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche, fünftens in der Zahlung von 30,06 % der Weichkosten an mit dem Prospektherausgeber verbundene Unternehmen und sechstens im unrealistischen Ansatz der prognostizierten Nettokaltmieten gelegen haben und deshalb ein versierter, wirtschaftlich außenstehender Dritter von der streitgegenständlichen Beteiligung hätte abraten müssen.

Die auf Seite 5 und nicht 7 des Vorabzuges des Prospektes, wie die Beklagte schreibt, sowie auf Seite 8 des endgültigen Prospekts angegebene Herstellung zum Festpreis, der die prospektierten Baukosten nicht übersteigen darf, beseitigt nicht das Risiko der schon rein betragsmäßig außerordentlich hohen Fremdfinanzierungsquote. Mit dem Festpreis sind regelmäßig nicht nachträglich erforderlich werdende oder wünschenswerte Zusatzarbeiten abgegolten. Selbst der Prospekt sieht auf Seite 26 das Kostenüberschreitungsrisiko nur „weitestgehend ausgeschlossen“. Darüber hinaus birgt die hiesige Fremdfinanzierungsquote das auf der Hand liegende Risiko, dass schon bei jeder geringfügigen negativen Veränderung des Verhältnisses von Einnahmen einerseits und Aufwendungen andererseits es mangels weiterer Möglichkeiten einer Kreditaufnahme zu Nachforderungen an die Anleger kommen muss. Hierfür hat der Senat entgegen der Unterstellung der Beklagten im Schriftsatz vom 10.10.2005, der Anfall weiterer Herstellungskosten sei das einzige für den Senat insoweit anfallende Risiko, dieses nur beispielhaft genannt. Der Senat hat im Schreiben vom 05.08.2005 auch auf das bestehende Risiko zu optimistischer Annahmen des zukünftigen Mietertrags hingewiesen.

Dass der Quadratmeterpreis von DM 7.171,72 bei der streitgegenständlichen Anlage kein günstiger war, hat nicht nur der gerichtliche Sachverständige festgestellt. Das geht auch aus dem von der Beklagten selbst vorgelegten Privatgutachten … hervor, weshalb der insoweit von der Beklagten erhobene Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs ins Leere geht. In diesem Privatgutachten werden Quadratmeterpreise vergleichbarer geförderter Objekte in Berlin zwischen DM 5.899,40 und DM 7.068,30 genannt. Dass lediglich die Entfernung von ca. 900 m zum Alexanderplatz den für das streitgegenständliche Objekt geforderten Preis angemessen erscheinen lässt, ist eine durch weitere Ausführungen nicht belegte Stellungnahme. Immerhin sprechen die nunmehr von der Beklagten vorgelegten Gutachten …und … von einer zwar „zentralen“, aber doch „stadträumlich mittleren Lage“, also gerade nicht von einer guten oder gar sehr guten Lage, wie der Hinweis im Privatgutachten … auf die Entfernung zum Alexanderplatz insinuiert. Zieht man das Gutachten … heran, so zeigt sich der wenig günstige Quadratmeterpreis ferner darin, dass dort einerseits bei der Ermittlung des Bauzeitwertes 1995 die zusätzlichen Kosten zum umbauten Raum mit 2 % für Außenanlage und 14 % für Nebenkosten kalkuliert und andererseits den prospektierten Baukosten von DM 37.527.419,90 Nebenkosten von DM 22.949.238,00, also von mehr als 60 % der Baukosten gegenüber gestellt werden. Erst recht offenbart sich der hohe Quadratmeterpreis darin, dass … auf die Bau- und Nebenkosten als auch auf die Grundstückskosten noch einen 10 %- igen Gewinnaufschlag berechnet, der bei der gegebenen Konzeption einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Bauherrin methodisch bereits in den Kosten stecken muss.

Die Weichkosten, die … mit 38,14 % beziffert hat, beträgt selbst bei Unterstellung der von der Beklagten behaupteten, aber nach wie vor betragsmäßig nicht belegten und aus dem Prospektprüfungsbericht nicht zu ermittelnder Zwischenfinanzierungskosten von DM 5.800.000,00 immer noch 28,74 %. Selbst bei einer solchen Quote liegt auf der Hand, dass diese alles andere als günstig ist, zumal sie damit immer noch fast doppelt so hoch ist wie der vom gerichtlichen Sachverständigengen genannte, wirtschaftlich sinnvollerweise nicht zu überschreitende Wert von 15 %. Sie lässt das Erreichen der Gewinnzone selbst bei einem persönlichen Steuersatz des Anlegers von 50 % erst nach mehreren Jahren zu. Wirtschaftlich verfehlt ist, wenn die Beklagte die sog. Weichkosten auf den Gesamtaufwand bezieht. Entscheidend und sinnvoll allein ist – insbesondere aus dem Blickwinkel der Renditebetrachtung und des Renditevergleichs -, in welcher Höhe diese Weichkosten zu dem tatsächlich investierten Kapital stehen. Nur das investierte Kapital kann Erträge bringen, die gegen die Weichkosten aufgerechnet werden können.

Fehl gehen ferne die Einwände der Beklagten gegen die Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen hinsichtlich der prognostizierten Nettokaltmiete. Insoweit war nicht die Frage, welche Nettokaltmiete zum Zeitpunkt der Prospekterstellung marktgerecht war, sondern deren Entwicklung in Zukunft. Der Vorwurf der Beklagten gegenüber dem Erstgericht, sie insoweit nicht gehört zu haben, trifft daher schon dem Ansatz nach nicht zu. Die Mietentwicklung auf Grund einer Hochrechnung vergangener Preisentwicklungen von jährlich 7 % im Zeitraum zwischen 1989 und 1994 insbesondere unter deren Verstetigung vorherzusagen, wie in dem jetzt von der Beklagten vorgelegten Gutachten … erfolgt, lässt nicht nur die Sonderentwicklung nach der Wende 1989 völlig ausser Acht, sondern auch die sich Ende 1994 bereits abzeichnende Wohnungsüberversorgung im Osten Deutschlands. Zu Recht hat daher … die prospektierte Nettokaltmiete genauso als zu optimistisch angesehen wie die Annahme einer ständig vollen Vermietung.

Schließlich kommt … in der Gesamtschau aller dargelegten besonderen Risiken der streitgegenständlichen Anlage nachvollziehbar und einleuchtend dem Ergebnis, dass von dieser von Anfang an abzuraten gewesen war. Gerade die Häufung dieser Risiken, die sich selbst noch verstärken können, lässt die Anlage im „Wohnpark am Strausberger Platz“ nicht nur als wirtschaftlich völlig unattraktiv, sondern sogar als wirtschaftlich verfehlt erscheinen. An ihr verdienen selbst auf mittelfristige Sicht nur die Initiatoren und der Vertrieb, nicht aber die Anleger.

bb) Als Anlageberaterin war die Beklagte verpflichtet, dem Kläger und dessen Zedenten alle diejenigen Informationen, die für deren Beitrittsentschluss wesentliche Bedeutung hatten oder haben konnten, wahrheitsgemäß und sorgfältig, insbesondere vollständig zu erteilen (BGH, Urt. v. 25.11.1981, NJW 1982, 1095; siehe auch Urt. v. 22.02.2005, NJW-RR 2006, 772, 773). In diesem Rahmen hatte sie besonders differenziert und fundiert zu beraten (BGH NJW 1982, 1095, 1096), also auch über die oben dargestellten besonderen Risiken der Anlagekonzeption. Dass sie dies weder durch ihren Angestellten … noch durch ihr früheres Vorstandsmitglied … getan hat, ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen …. Überdies hat … bei seiner Einvernahme angegeben, über das Haftungsrisiko einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und das Mietpreisrisiko aufgeklärt, im Übrigen die Prospektangaben nur auf Plausibilität überprüft zu haben. Die Beklagte kann sich bei ihrer umfassenden Aufklärungspflicht auch nicht darauf berufen, dass sie Prospekte über die Anlage ausgehändigt hat. Bereits die Vorbemerkung in den Vorabzügen als auch in den endgültigen Prospekten selbst, zu der im Fettdruck angegeben ist „bitte unbedingt lesen!“ enthält den Hinweis: „Wenn es auch erfahrungsgemäß bei Investitionen nicht nur Chancen, sondern auch Risiken gibt, so sollte sich der Anlageinteressent diese Risiken überschaubar machen. Auf bestimmte mit diesem Beteiligungsangebot verbundene Risiken wird an den betreffenden Stellen des Prospekts hingewiesen. Schon aus Platz- und Organisationsgründen kann im Prospekt jedoch nicht auf alle komplizierten und komplexen steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhänge im einzelnen und ausführlich eingegangen werden, die für eine Anlageentscheidung von Bedeutung sein könnten. Anlageinteressenten, die nicht über ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen bei Kapitalanlagen dieser Art verfügen, sollten daher ihre Anlageentscheidung nicht ohne zusätzliche Einschaltung ihrer persönlichen fachkundigen Berater treffen …“.

e)      Auf den Hinweis des Senats vom 05.08.2005 wird ergänzend Bezug genommen.

Kosten: § 97 Abs. 1, § 238 Abs. 4 ZPO.

Streitwert: §§ 3, 5 und 6 ZPO.

Kotschy Vorsitzender Richter

Meiche Richterin am Oberlandesgericht

Dr. Prüner Richter